行政長官李家超今日（2026年9月16日）發表任內第五份《施政報告》，宣布加推 11 項鼓勵生育「組合拳」措施，當中有兩項直接影響居屋買家：由下一期居屋銷售計劃起，有新生嬰兒的白表家庭申請者，最高按揭成數將提升至 95%；合資格家庭於生育前後置業，亦可獲減免最多 $20,000 置業印花稅。本文整理政策重點、首期實際影響與申請注意事項。
一、政策重點：居屋白表按揭成數 90% → 95%
政府宣布，由下一期居屋銷售計劃開始，有新生嬰兒的白表家庭申請者，最高按揭成數將由現時 90% 提升至 95%，以減輕首期負擔。按揭界人士指出，此舉等於把首期門檻由樓價的 10% 降至 5%，讓有穩定供款能力、但儲蓄首期需時的家庭可以更快上車，亦有利他們購入面積較大的兩房單位，配合生育後的居住需要。
值得留意，此安排適用於白表家庭申請者；實際申請資格、所需文件及生效期數，有待房委會於下一期銷售計劃推出前公布細節。
二、首期實際差幾多？
按揭成數由 90% 升至 95%，首期金額直接減半。以下以居屋折扣價計算（僅供參考）：
| 單位售價 | 90% 按揭・首期 | 95% 按揭・首期 | 首期慳 |
|---|---|---|---|
| $300 萬 | $30 萬 | $15 萬 | $15 萬 |
| $400 萬 | $40 萬 | $20 萬 | $20 萬 |
| $500 萬 | $50 萬 | $25 萬 | $25 萬 |
| $600 萬 | $60 萬 | $30 萬 | $30 萬 |
首期門檻降低，不代表供款壓力減少——按揭額提高，月供相應增加。申請人仍需通過銀行／按揭機構的入息審查，建議先以 2HOS 的居屋按揭估算工具計清楚每月供款，再決定目標價位。
三、置業印花稅減免：最多 $20,000
施政報告同時宣布，合資格家庭在生育前一年或後兩年內購置住宅物業，可獲減免最多 $20,000 置業印花稅。合資格條件包括：
- 子女須於2026 年 9 月 16 日或之後在香港出生
- 父或母須為香港永久性居民
- 置業時間須在子女出生前一年或出生後兩年內
- 印花稅減免將於修訂條例草案獲通過後才生效
此項措施不限居屋，私樓置業同樣適用；如置業時點與生育計劃重疊，記得保留相關證明文件，待法例通過後申請扣減。
四、誰合資格？白表家庭＋新生嬰兒定義
「白表」是指不符合綠表資格、以私人房屋住戶等身份申請居屋的市民。按現行「新生嬰兒家庭優先選樓計劃」的做法，合資格新生嬰兒一般定義為：
- 嬰兒於申請期截止日時3 歲或以下；或
- 申請家庭有成員懷孕滿 16 星期或以上（須提交有效醫療證明）
- 家庭申請者須為2 人或以上（核心或非核心家庭）
新一項按揭成數措施的具體資格，仍需待房委會公布；一般預期與優先選樓計劃的「新生嬰兒」定義銜接，惟最終以官方公布為準。
五、申請前 4 點提醒
- 資格以當期銷售計劃為準：白表入息及資產限額（目前 2 人或以上家庭為月入 $60,000、資產 $1,230,000）會按每期調整，申請前先核對最新數字
- 按揭成數 ≠ 實借金額：95% 上限仍需通過銀行入息審查；如按揭保證安排、擔保期等因素影響，實際批核成數或有不同
- 首期低但月供高：以 $500 萬單位為例，95% 按揭 30 年、年利率 4% 計，月供約 $21,500，要計清楚收入覆蓋
- 保留嬰兒出世紙等文件：申請優先選樓或按揭優惠時均須提交證明，出生證明、懷孕證明要齊備
六、同場加映：施政報告其他生育置業措施
- 新生嬰兒獎勵金：$20,000 獎勵金計劃延續 3 年（原定 2026 年 10 月 24 日到期）
- 第二孩起獎勵加碼：2026 年 9 月 16 日或之後出生的第二名或以後子女，獎勵金提高至 $30,000
- 子女免稅額提高：第二名及以後子女免稅額由 $140,000 提高至 $160,000（2026-27 課稅年度起）
- 公屋優先配屋、居屋優先選樓：相關計劃繼續推行，協助育兒家庭更快上樓上車
總結：政策對居屋買家係「首期減壓」而非「上車保證」
按揭成數提升至 95%，對首期儲蓄不足、但供款能力穩定嘅白表家庭係實質幫助，尤其係想買兩房、預算較緊嘅年輕家庭；配合印花稅減免，生育前後置業嘅稅務負擔亦有所下降。不過，高成數按揭意味月供上升，上車前務必計清負擔能力，並留意下一期居屋銷售計劃嘅正式公布。
資料來源：Now 新聞、《施政報告 2026》、房委會居屋銷售網頁、南方+/N視頻報道。政策細節以政府及房委會最終公布為準。