買居屋除咗為自住，好多人都會諗：呢個盤將來升唔升值？與其聽地產代理講，不如用實測數據話你知。2HOS整合全港逾6萬宗居屋成交紀錄，以「一手買入平均呎價」對比「近12個月二手成交平均呎價」，計出近年入伙居屋嘅真實升幅，一次過排返個居屋升值王排行榜2026畀你。
點計出嚟？數據方法先講清楚
今次排行榜採用兩個官方級數據源，全部嚟自2HOS資料庫：
- 一手呎價：房委會一手售出紀錄（銷售紀錄冊），每屋苑一手單位嘅平均成交呎價；
- 二手呎價：過去12個月（2025年9月至2026年8月）嘅居屋第二市場成交平均呎價；
- 升幅計算：（二手平均呎價 − 一手平均呎價）÷ 一手平均呎價 × 100%。
排行榜只納入「一手成交樣本不少於8宗、近12個月二手成交不少於5宗」嘅屋苑，確保數字有足夠代表性。想逐區自己查證？可以用2HOS居屋成交紀錄即時篩選睇返各屋苑實價。
居屋升值王Top 15完整名單
| 排名 | 屋苑 | 地區 | 一手平均呎價 | 近12月二手呎價 | 升值幅度 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 屏欣苑* | 天水圍 | $4,985 | $9,179 | +84.1% |
| 2 | 啟朗苑 | 啟德 | $7,243 | $13,177 | +81.9% |
| 3 | 凱樂苑 | 長沙灣 | $6,855 | $11,755 | +71.5% |
| 4 | 凱德苑 | 長沙灣 | $7,778 | $11,879 | +52.7% |
| 5 | 旭禾苑 | 火炭 | $6,977 | $10,607 | +52.0% |
| 6 | 裕泰苑 | 東涌 | $5,017 | $7,374 | +47.0% |
| 7 | 尚文苑 | 葵涌 | $7,163 | $10,424 | +45.5% |
| 8 | 雍明苑 | 將軍澳 | $7,510 | $10,677 | +42.2% |
| 9 | 錦暉苑 | 馬鞍山 | $7,172 | $10,067 | +40.4% |
| 10 | 冠德苑 | 何文田 | $8,548 | $11,926 | +39.5% |
| 11 | 啟翔苑 | 鑽石山 | $8,892 | $12,238 | +37.6% |
| 12 | 彩興苑 | 牛頭角 | $7,561 | $10,260 | +35.7% |
| 13 | 山麗苑 | 粉嶺 | $5,178 | $6,925 | +33.7% |
| 14 | 錦駿苑 | 馬鞍山 | $7,406 | $9,689 | +30.8% |
| 15 | 彩禾苑 | 火炭 | $7,179 | $8,643 | +20.4% |
* 屏欣苑一手樣本僅9宗（二手樣本57宗充足），排名僅供參考；其餘屋苑一手樣本均逾400宗。
三大升值王逐個睇：有咩共通點？
1. 啟朗苑（啟德）——鐵路沿線新區威力
啟朗苑位於啟德發展區，一手平均呎價僅$7,243（2019年入伙，折讓約49%），如今二手平均呎價已升至$13,177，累積升幅81.9%。啟德區近年配套急速成熟：港鐵屯馬線啟德站、AIRSIDE商場、啟德體育園相繼落成，加上未來啟德智慧綠色集體運輸系統，直接推高區內二手造價。新居屋食正「新發展區紅利」，呢個案例好有參考價值。
2. 凱樂苑（長沙灣）——市區大盤、供應稀缺
凱樂苑係近年市區罕見嘅大型居屋（2,528伙），位處長沙灣，鄰近港鐵南昌站同長沙灣站，過海、返工都方便。一手平均呎價$6,855，二手已升至$11,755，升幅71.5%。同一區嘅凱德苑（居屋2020，822伙）都升52.7%，證明「市區盤」喺居屋第二市場永遠有價有市。
3. 屏欣苑（天水圍）——低基數效應，但樣本要留意
屏欣苑以84.1%升幅排榜首，但一手成交樣本只有9宗，基數較細，數字代表性稍遜。即使撇除佢，天水圍呢類新界西北盤嘅共通點係：一手呎價低（$4,985）、絕對金額細，二手市場吸納力強，升幅自然跑出。不過要留意，呢類盤升幅高，某程度係「由極低基數彈起」，唔代表將來持續跑贏市區。
排行榜揭示咗咩規律？
- 鐵路沿線＋市區地段係硬道理：啟德（啟朗苑）、長沙灣（凱樂苑、凱德苑）、何文田（冠德苑）、鑽石山（啟翔苑）全部有港鐵直達，升幅明顯跑贏新界偏遠盤；
- 入伙年期愈短，升幅愈細：榜尾嘅山麗苑、錦駿苑、彩禾苑都係2021年或之後先入伙，二手成交未完全成熟，加上受轉讓限制期（SSD及居屋10年限制）影響，短期升幅自然落後；
- 折讓率高唔代表「抵」：啟朗苑、凱樂苑當年折讓約49%，買入時好抵，但日後轉售要補嘅地價亦相應增加。真正落袋回報要扣返補地價先計得準，不妨用2HOS居屋補地價估算工具計一計自己心水盤。
計升幅容易，但唔好漏咗呢三件事
排行榜反映嘅係「呎價升幅」，實際賣樓落袋金額仲要考慮以下因素：
- 補地價：未補價居屋轉售，要先向房委會補返地價先可以喺公開市場賣。折扣愈深，補價愈多，呢筆先係最大成本；
- 轉讓限制：新一期居屋喺公開市場轉售限制已延長至10年，期間只能喺第二市場（綠表／白居二）出售，客源較窄；
- 持有年期：升幅係「未實現利潤」，仲要扣返按揭利息、管理費、維修等持有成本。想睇下自己單位而家值幾多，可以上2HOS居屋升值測試直接計。
常見問題
Q：邊個居屋升值最勁？
A：按實測數據，近年入伙居屋以啟朗苑（啟德，+81.9%）、凱樂苑（長沙灣，+71.5%）升幅最高；屏欣苑（天水圍）帳面升84.1%但一手樣本較少，僅供參考。
Q：買居屋一定升值？
A：唔一定。榜尾彩禾苑只有+20.4%，扣除補地價同持有成本後實際回報更有限。地區、鐵路、供應量先係決定性因素。
Q：點樣查返某個屋苑嘅最新成交？
A：喺2HOS成交紀錄揀返屋苑同地區，就可以睇到逐宗成交嘅實價同呎價。
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資料來源：2HOS資料庫（房委會一手售出紀錄冊、居屋第二市場成交紀錄，2025年9月至2026年8月）、香港房屋委員會。以上數據僅供參考，實際樓價受單位座向、樓層、面積等因素影響，買賣前請以個別單位實際情況及最新官方公布為準。