購買二手居屋，擔保期是影響按揭成數和還款期的關鍵因素。擔保期越長，銀行越願意批出高成數、長年期的按揭。2024年起，政府將居屋擔保期延長至50年，對買家絕對是重大利好。本文全面解析擔保期的運作方式，並教你如何計算剩餘擔保期。
一、什麼是居屋擔保期？
居屋（由房委會發展）與私人住宅不同，房委會會為居業單位的按揭貸款提供擔保。所謂「擔保」，即房委會向銀行保證：如果業主斷供（拖欠按揭供款），房委會將代為向銀行償還欠款，然後再向業主追討。
有了這個擔保，銀行面對的風險大幅降低，因此願意為居屋提供比私樓更寬鬆的按揭條件，包括：
- 更高的按揭成數（綠表最高95%、白表最高90%）
- 更長的還款年期（最長30年）
- 更寬鬆的入息審查
- 按揭年期計算採用「99減」人齡（而非私樓的「75減」）
而這個擔保並非永久有效——它有一個期限，就是擔保期。
二、擔保期由30年延長至50年
| 項目 | 舊制（2024年3月前） | 新制（2024年3月1日起） |
|---|---|---|
| 居屋/綠置居擔保期 | 最長30年 | 最長50年 |
| 租置計劃擔保期 | 最長25年 | 最長50年 |
| 首40年最高保證金額 | — | 90% |
| 第40年至第50年最高保證金額 | — | 80% |
| 最長還款期 | 25年 | 30年 |
三、如何計算剩餘擔保期？
剩餘擔保期的計算非常簡單：
剩餘擔保期 = 50年 - 物業樓齡
（樓齡 = 当前年份 - 首次發售年份）
「首次發售日期」是指該單位在居屋計劃中首次轉讓的日期，而非落成日期或入伙日期。每個屋苑的首次發售日期可以在我們的居屋屋苑名錄中查看。
計算範例
| 屋苑 | 首次發售年份 | 樓齡（以2026年計） | 剩餘擔保期 |
|---|---|---|---|
| 穗禾苑 | 1980 | 46年 | 4年 |
| 富榮花園 | 1998 | 28年 | 22年 |
| 宏福苑 | 1983 | 43年 | 7年 |
| 康盛花園 | 1996 | 30年 | 20年 |
| 嘉強苑 | 2000 | 26年 | 24年 |
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四、擔保期與按揭成數・還款期對照表
剩餘擔保期的長短，直接決定了銀行願意批出的按揭成數和還款年期。以下是新制下的對照表（以白表為例）：
| 首次發售後年數（樓齡） | 90%按揭成數 | 85%按揭成數 | 80%按揭成數 |
|---|---|---|---|
| 30年或以內 | 30年還款期 | 30年還款期 | 30年還款期 |
| 31年 | 30年還款期 | 30年還款期 | 30年還款期 |
| 32年 | 30年還款期 | 30年還款期 | 30年還款期 |
| 33年 | 30年還款期 | 30年還款期 | 30年還款期 |
| 34年 | 30年還款期 | 30年還款期 | 30年還款期 |
| 35年 | 26年還款期 | 30年還款期 | 30年還款期 |
| 36年 | 22年還款期 | 30年還款期 | 30年還款期 |
| 37年 | 18年還款期 | 27年還款期 | 30年還款期 |
| 38年 | 13年還款期 | 21年還款期 | 30年還款期 |
| 39年 | 7年還款期 | 12年還款期 | 30年還款期 |
| 40年或以上 | 需申請按保計劃 | 30年還款期 | 30年還款期 |
以上資料僅供參考，實際以銀行審批為準。綠表買家的按揭成數上限為95%。
重點解讀
- 樓齡34年或以下：白表可做到9成按揭、30年還款期（俗稱「930按揭」），條件與新居屋相若。
- 樓齡35-39年：如要9成按揭，還款期需縮短；如要30年還款期，按揭成數需降低。但8成按揭仍可做到30年。
- 樓齡40年以上：房委會擔保的保證金額降至80%。如需要90%按揭，必須透過按揭保險計劃申請。
五、實際案例分析
案例一：穗禾苑（1980年首次發售）
- 樓齡：46年（2026年計）
- 舊制剩餘擔保期：30 - 46 = 已過期（無擔保）
- 新制剩餘擔保期：50 - 46 = 4年
- 按揭影響：房委會保證金額為80%（40-50年区间），銀行最高可提供80%按揭、30年還款期。如需要90%按揭，需申請按揭保險。
案例二：富榮花園（1998年首次發售）
- 樓齡：28年（2026年計）
- 新制剩餘擔保期：50 - 28 = 22年
- 按揭影響：擔保期充裕，白表可做到9成按揭、30年還款期，條件優厚。
案例三：宏福苑（1983年首次發售）
- 樓齡：43年（2026年計）
- 新制剩餘擔保期：50 - 43 = 7年
- 按揭影響：保證金額為80%。8成按揭可做到30年還款期。9成按揭則需申請按保。
- 特別備註：宏福苑因2025年11月火災事件，房委會已另行推出特別按揭安排，容許銀行為受影響業主延長還款期。
六、已過擔保期的居屋怎麼辦？
如果居屋的首次發售日期距今超過50年（即擔保期完全屆滿），將出現以下情況：
- 房委會不再提供擔保：銀行失去政府擔保保障，審批標準將與私樓看齊。
- 按揭成數降低：需通過按揭保險計劃申請高成數按揭，或直接接受最高70%的銀行標準按揭。
- 還款期縮短：銀行可能縮短還款期至20-25年。
- 入息審查加嚴：需要提供完整的入息證明及通過供款與入息比率（DSR）測試。
七、常見誤區
❌ 誤區一：「擔保期等於樓齡」
事實：擔保期由首次發售日期起計，不是由落成日期或入伙日期起計。首次發售日期通常晚於落成日期。
❌ 誤區二：「擔保期過了就不能買」
事實：即使擔保期屆滿，仍可購買該單位，只是按揭條件會變差（成數較低、年期較短）。全數樓價需以現金或較高首期支付。
❌ 誤區三：「所有居屋都有50年擔保」
事實：50年擔保期只適用於房委會發展的居屋和綠置居。房協發展的資助房屋（如樂年花園、偉景花園等）沒有政府擔保，按揭條件與私樓相同。
❌ 誤區四：「補地價後仍有擔保期」
事實：一旦單位補地價後在公開市場出售，便視為私人住宅，不再享有房委會的按揭擔保。擔保期只適用於未補地價的第二市場交易。
❌ 誤區五：「擔保期內一定可以做930按揭」
事實：即使擔保期充裕，銀行仍會考慮物業估價。如銀行估價低於成交價，按揭金額以估價為準。此外，銀行對極高樓齡物業（即使仍在擔保期內）可能仍會收緊條件。
八、實用建議
- 買樓前先查擔保期：使用我們的擔保期計算機計算心水屋苑的剩餘擔保期。
- 樓齡35年以上要特別留意：90%按揭可能對應較短的還款期，需衡量每月供款負擔。
- 查詢銀行估價：在簽訂臨時買賣合約前，先向銀行查詢物業估價，避免出現「價高估」情況。
- 善用擔保期延長紅利：不少原本因樓齡偏高而按揭條件較差的屋苑，在新制下條件大幅改善，值得重新評估。
- 瀏覽成交記錄：在居屋屋苑名錄查看各屋苑的成交記錄，了解實際成交價與走勢。
如有任何關於居屋補地價的疑問，歡迎閱讀我們的補地價完全教學。
常見問題 FAQ
如何查閱某屋苑的首次發售日期？
擔保期延長至50年，是否所有二手居屋都能做930按揭？
不是。雖然擔保期延長至50年，但首40年保證金額為90%，第40至50年保證金額降至80%。因此，樓齡40年以上的居屋如要90%按揭，需透過按揭保險計劃申請。80%按揭則在整個50年擔保期内均可做到30年還款期。
綠表和白表的擔保期一樣嗎？
是的，擔保期由房委會統一提供，不因買家的表份（綠表或白表）而有所不同。兩者的分別在於按揭成數上限：綠表最高可借95%，白表最高可借90%。
房協居屋有擔保期嗎？
沒有。房協發展的資助房屋（如樂年花園、偉景花園、夾心階層住屋等）不設房委會的按揭擔保。購買房協二手樓申請七成以上按揭，需要申請按揭保險並支付保費，入息審查亦較嚴格。
擔保期會影響居屋的轉售價值嗎？
間接會。擔保期越長，買家越容易獲得高成數按揭，潛在買家群越大，單位越容易轉售。相反，擔保期即將屆滿的單位，因買家需支付較高首期，市場吸引力會降低。不過，50年擔保期的新制已大幅緩解此問題。